НДС на Кипре: почему €1 сверху стоит €49 000
НДС на Кипре при покупке новостройки устроен как ступенька. Квартира за €475 000 обойдётся покупателю в €41 250 налога. Квартира за €475 001 — в €90 250. Один евро в договоре меняет платёж почти на €49 000. С 15 июня 2026 года старая, более щедрая схема закрыта окончательно, и на этой ступеньке теперь стоят все.
1. ЛЬГОТНЫЙ НДС 5% НА НЕДВИЖИМОСТЬ КИПРА: КОМУ ОН ПОЛОЖЕН
Стандартная ставка НДС на Кипре — 19%. Она начисляется на любое новое жильё, которое продаётся впервые. Вторичка — жильё, в котором уже жили, — от НДС освобождена. Земля под застройку, проданная зарегистрированным плательщиком НДС, облагается по 19%.
Льготная ставка 5% — исключение для тех, кто покупает себе основное жильё. По правилам, действующим с 2023 года, она применяется к первым 130 м2 площади и к первым €350 000 стоимости. Оба лимита работают одновременно, льгота считается по меньшей из двух баз.
Сверх этого — 19%. Но есть ещё два жёстких потолка: общая застраиваемая площадь не выше 190 м2 и общая стоимость сделки не выше €475 000. Превышение хотя бы одного из них убивает льготу целиком: 19% начисляется на всю сумму сделки.
Гражданство роли не играет: россиянин, казахстанец и киприот в равном положении. Значение имеют три вещи. Покупатель — физическое лицо, компаниям льгота недоступна. Ему есть 18 лет. Объект будет его основным жильём на Кипре. Вид на жительство на момент подачи заявления иметь не обязательно.
Отдельная норма: люди с инвалидностью получают 5% на первые 190 м2.
СТУПЕНЬКА В €49 000: КАК РЕАЛЬНО СЧИТАЕТСЯ НДС ПРИ ПОКУПКЕ НОВОСТРОЙКИ НА КИПРЕ
Проще всего это увидеть в цифрах. Расчёт для объекта площадью до 190 м2, который покупается как основное жильё. Вот как распределяется НДС в зависимости от стоимости:
— Стоимость €300 000: часть по ставке 5% — €15 000, часть по ставке 19% — €0, итоговый НДС — €15 000, эффективная ставка — 5,0%.
— Стоимость €350 000: часть по 5% — €17 500, часть по 19% — €0, итоговый НДС — €17 500, эффективная ставка — 5,0%.
— Стоимость €420 000: часть по 5% — €17 500, часть по 19% — €13 300, итоговый НДС — €30 800, эффективная ставка — 7,3%.
— Стоимость €475 000: часть по 5% — €17 500, часть по 19% — €23 750, итоговый НДС — €41 250, эффективная ставка — 8,7%.
— Стоимость €475 001: часть по 5% — €0 (льгота теряется полностью), часть по 19% — €90 250, итоговый НДС — €90 250, эффективная ставка — 19,0%.
— Стоимость €520 000: часть по 5% — €0, часть по 19% — €98 800, итоговый НДС — €98 800, эффективная ставка — 19,0%.
Разрыв между двумя соседними строками — почти €49 000. Это не ошибка расчёта: закон не предусматривает плавного перехода через порог. Покупатель, который дотянулся до €480 000 ради углового вида, платит примерно на €50 000 больше налога, чем сосед этажом ниже.
Отсюда вывод, который редко проговаривают на просмотре. У объектов в диапазоне €460 000—€500 000 торг имеет совершенно другую ценность. Скидка в €6 000 может сэкономить €50 000 налога. Просить её нужно до подписания договора.
Второй нюанс — какая именно площадь считается. 130 м2 и 190 м2 — это застраиваемая площадь по градостроительному разрешению и архитектурным планам. В брошюре застройщика обычно стоит другая цифра — «общая площадь», куда часто включают веранды, террасы и кладовые. Разница легко достигает 15–25 м2. Если объект близок к 190 м2, цифру нужно проверять по разрешению.
10 ЛЕТ И 14%: ЗА ЧТО ЛЬГОТНЫЙ НДС ЗАБИРАЮТ ОБРАТНО
НДС начисляется, если здание передаётся до первого заселения. Освобождение действует, если передача происходит после первого заселения.
Введено и понятие первого использования — систематическая эксплуатация объекта не менее 18 месяцев. Здание не становится «бывшим в употреблении» от того, что в нём один раз кто-то переночевал.
Что это значит для покупателя. Квартира, достроенная три-четыре года назад, но так и не проданная и ни разу не заселённая, остаётся «новой» — и её продажа облагается 19% НДС. В объявлении она при этом вполне может стоять как «готовое жильё» и восприниматься как вторичка.
Обратная сторона тоже есть. Объекты, которые застройщик сдавал в аренду перед продажей, схемы rent-to-own, короткие заселения и длинные разрывы между вводом в эксплуатацию и передачей ключей — всё это теперь требует отдельной проверки. Итоговая ставка зависит от фактических обстоятельств использования объекта, и дата в документах её больше не определяет.
10 ЛЕТ И 14%: ЗА ЧТО ЛЬГОТНЫЙ НДС ЗАБИРАЮТ ОБРАТНО
Ставка 5% даётся под обязательство: объект используется как постоянное основное жильё в течение 10 лет.
Если жильё продано или сдано в аренду раньше, владелец обязан уведомить налогового комиссара в течение 30 дней с момента изменения назначения и вернуть разницу между 5% и 19% — те самые 14% — пропорционально неиспользованным годам.
Пример. Квартира за €300 000, льгота использована, через 4 года владелец решает сдавать её посуточно. Полная разница составляет €42 000, неиспользованных лет — 6 из 10, к возврату — около €25 200. Плюс объяснения, откуда взялась аренда.
Проверки по этому основанию на Кипре в 2026 году усилились. Схема «оформить на себя как основное жильё, а сдавать туристам» перестала быть незаметной.
Хорошая новость: льготу можно использовать повторно. Если 10 лет по первому объекту не истекли, его снимают с регистрации, доплачивают пропорциональную разницу — и подают заявление на новое жильё, не дожидаясь окончания срока.
И отдельных бонус, о котором забывают: ставка 5% действует и на ремонт основного жилья старше трёх лет. Электрика, сантехника, столярка, покраска, строительные работы — при условии, что стоимость материалов не превышает 50% стоимости услуги.
1. Запросите застраиваемую площадь по градостроительному разрешению. Цифра из брошюры для расчёта льготы не годится. Диапазон 180–195 м² — зона риска.
2. Сравните цену договора с порогом €475 000. В коридоре €460 000–€500 000 обсуждайте скидку до подписания договора.
3. Уточните, заселялся ли объект и сдавался ли он в аренду. После 1 сентября 2026 это определяет, будет ли НДС вообще.
4. Если продавец ссылается на старую схему, проверьте, подана ли декларация и в каком она статусе.
5. Заложите в бюджет сценарий 19% как худший случай и убедитесь, что сделка при нём всё ещё имеет смысл.
6. Декларацию подают электронно через платформу Tax For All — после подписания и проштампованного договора и первого платежа застройщику, но обязательно до фактического заселения.
7. Соберите пакет заранее: паспорт, свидетельство о браке, градостроительное и строительное разрешения вместе с заявками на них, архитектурные планы с подтверждением площади, договор с отметкой об уплате гербового сбора, лицензия подрядчика.
Как ступенька выглядит на живом объекте, видно в нашем обзоре нового проекта Cybarco Natfikos в 50 метрах от моря в Лимасоле: двухспальные апартаменты там идут от €780 000 + VAT, трёхспальные — от €1 360 000. Обе цены выше порога €475 000, поэтому льготные 5% здесь не применяются ни при каких условиях, и в бюджет сразу закладывается 19%. В ролике разбираем локацию, отделку, комплектацию и доходность района: https://www.youtube.com/watch?v=bjkN184JeJE
Если хотите проверить конкретный объект на порог и площадь до подписания договора, напишите нам в Telegram: @Newestate_admin. Посчитаем ваш НДС по обеим базам и скажем, где есть смысл обсуждать.
