Freehold или leasehold в Таиланде: что будет через 30 лет с вашей недвижимостью
Freehold или leasehold в Таиланде — это выбор, который в большинстве случаев за покупателя уже сделал тип объекта. Квартиру в кондоминиуме иностранец оформляет в полную собственность. Землю и дом на ней — только в аренду на 30 лет. И в марте 2025 года Верховный суд Таиланда лишил силы главную конструкцию, на которой держались обещания «30 плюс 30 плюс 30».
Чем отличается фрихолд от лизхолда в Таиланде: две разные вещи в одном прайсе
Freehold — это право собственности. Имя покупателя вписывается в титул Chanote, объект наследуется, продаётся и закладывается без участия третьих лиц. Срока действия у этого права нет.
Leasehold — это зарегистрированная долгосрочная аренда. Собственником остаётся тайское лицо: физическое или компания. Покупатель получает право пользования на срок, записанный в договоре, и это право живёт ровно столько, сколько написано.
Гражданский и торговый кодекс Таиланда ограничивает максимальный срок аренды недвижимости 30 годами. Договор длиннее года подлежит регистрации в Земельном департаменте, иначе он защищает арендатора максимум на год. Незарегистрированная аренда на 30 лет — бумага без силы против нового собственника земли.
В деньгах разница видна сразу. Квартиры во фрихолде в одном и том же корпусе стоят на 15–25% дороже сопоставимых лизхолдных лотов. Налог при передаче права собственности — 2% от оценочной стоимости, при регистрации аренды — около 1,1%: 1% регистрационного сбора плюс 0,1% гербового сбора.
Может ли иностранец купить землю в Таиланде и почему виллы продают в лизхолде
Земельный кодекс закрывает иностранцам прямое право собственности на землю. Отсюда простое следствие: любая вилла, таунхаус или дом с участком продаются нерезиденту либо через долгосрочную аренду земли, либо через тайскую компанию, где иностранцу принадлежит меньшая доля.
Схема с компанией выглядит удобно и регулярно приводит к проблемам. Если тайские акционеры существуют только на бумаге и не вносили реальных денег, конструкция квалифицируется как номинальное владение, что прямо запрещено. Проверки таких компаний в Таиланде идут постоянно.
Отдельно стоит различать здание и землю. Строение иностранец способен оформить в собственность отдельно от участка: дом ваш, земля под ним — в аренде. Рабочая конструкция, которая делает вас владельцем актива на чужом основании.
Кондоминиум устроен иначе. Закон о кондоминиумах разрешает продавать иностранцам до 49% зарегистрированной жилой площади здания. Это и есть иностранная квота — законная норма, а не лазейка.
Остаток квоты в конкретном корпусе проверяется до сделки. Запрашивается справка юридического лица кондоминиума о доступной иностранной площади и подтверждение в Земельном департаменте. В популярных проектах Пхукета квота выкупается на пресейле за несколько месяцев, и покупателю остаётся тайская квота — то есть лизхолд на ту же самую квартиру.
Что будет через 30 лет: почему схема «30+30+30» перестала работать
Стандартное обещание звучало так: аренда на 30 лет, к ней подписанные заранее два продления ещё по 30 лет, итого 90. Часть продлений оплачивалась сразу. На этой конструкции построена значительная доля виллового рынка Пхукета и Самуи.
В марте 2025 года Верховный суд Таиланда рассмотрел дело, в котором иностранный арендатор пытался заставить нового владельца земли исполнить такое соглашение. Суд решил, что предварительное обещание продлить аренду — личное обязательство конкретного арендодателя. Зарегистрировать его в титуле заранее невозможно, к земле оно не привязывается и на нового собственника не переходит.
Практический смысл жёсткий. Если арендодатель продал землю, умер или обанкротился, обещание продления превращается в требование к нему лично. Право пользования при этом заканчивается по календарю первого тридцатилетнего срока.
Разбор дела и его последствий для рынка публиковала юридическая фирма Siam Legal: https://www.siam-legal.com/thailand-law/supreme-court-ruling-on-long-term-leases-in-thailand/
И главный вопрос к продавцу теперь звучит так: что произойдёт с моим правом, если земля сменит собственника завтра. Ответ «у нас все продлевают» больше не является ответом.
Перепродажа лизхолда: актив, который дешевеет по календарю
Фрихолдная квартира через пять лет продаётся с тем же объёмом прав, что и в день покупки. Лизхолдная квартира через пять лет продаётся с остатком в 25 лет. Ещё через пять — с остатком в 20.
Круг покупателей сужается вместе с остатком срока. При 25 годах покупатель считает доходность. При 15 годах — успеет ли отбить вложение до обнуления права. При 10 годах объект интересен в основном тем, кто берёт его под личное проживание на конкретный горизонт.
Рабочий ориентир для расчёта: скидка на входе в 15–25% относительно фрихолда компенсируется примерно за первую треть срока, дальше начинает работать против продавца. Если вы планируете держать объект три-пять лет и выходить, разрыв в цене выхода съедает изначальную экономию.
Обратная сторона тоже существует. Лизхолд открывает виллы, участки и объекты в проектах, где иностранная квота выкуплена, а такие объекты часто дают более высокую валовую доходность на вложенный капитал. Для инвестора, который считает горизонт в 10–12 лет и живёт от арендного потока, это осмысленный инструмент.
99 лет и квота 75%: что из этого закон, а что обсуждение
В апреле 2024 года кабинет министров одобрил изучение двух инициатив: поднять иностранную квоту в кондоминиумах с 49% до 75% и продлить максимальный срок аренды с 30 до 99 лет. В мае 2025 года вице-премьер и министр финансов заявил об ускорении поправок к закону о правах на арендованное имущество.
Дальше стадии изучения ни одна из инициатив не продвинулась. Законопроект в парламент официально не внесён, обе идеи встречают сопротивление по соображениям суверенитета и доступности жилья для тайцев, в том числе в Сенате. Слух о снижении квоты до 30–39% подтверждения в открытых источниках не находит: действующая норма — 49%, и она держится с поправок 2008 года.
Практический вывод один: считайте сделку по действующему праву. Покупка в расчёте на будущую либерализацию — ставка на политическое решение с неизвестным сроком. Если реформа состоится, ваш актив от неё выиграет. Если нет, сделка должна оставаться осмысленной.
Чеклист: что проверить до подписания договора
— Запросите справку юридического лица кондоминиума об остатке иностранной квоты и подтвердите её в Земельном департаменте. Устного «квота есть» недостаточно.
— Проверьте, что аренда зарегистрирована в Земельном департаменте и отметка стоит в титуле. Договор без регистрации защищает вас в пределах года.
— Не платите вперёд за периоды продления. После решения Верховного суда предоплаченное продление — деньги под личное обещание конкретного лица.
— Убедитесь, что в договоре прописаны передача аренды третьему лицу, субаренда и наследование права. Отсутствие любого из трёх пунктов ограничивает вас в выходе из актива. Проверьте и самого арендодателя: юридическое лицо с активами предпочтительнее физического лица.
— Для перевода средств из-за рубежа оформите форму FET на полную сумму сделки в валюте. Без неё возникнут сложности при обратном выводе денег после продажи.
— Посчитайте цену выхода: смоделируйте продажу через 5 и через 10 лет с фактическим остатком срока аренды и сравните с фрихолдным сценарием. Заложите расходы сверх цены — 2% при передаче собственности или около 1,1% при регистрации аренды, юрист, взносы в фонд кондоминиума.
Форму собственности, покупку земли, продление аренды и налоговую сторону сделки мы подробно разбирали с юристом в отдельном видео. Там по тайм-кодам: что такое лизхолд и фрихолд (00:26), покупка земли иностранцами и ограничения по собственности (01:19), продление аренды земли и разница между возобновляемым и невозобновляемым лизхолдом (04:12–04:46), договор аренды и субаренда (05:43), налоги при покупке (07:10), права на наследование недвижимости (23:30) — https://www.youtube.com/watch?v=FaSPHyj3pZk
Если хотите проверить конкретный объект — остаток квоты, условия аренды, реального арендодателя и цену выхода через пять лет, — напишите нам в Telegram: @Nevestate_admin. Разберём ваш случай и пришлём расчёт по обоим сценариям.
А вы бы взяли фрихолд подороже ради спокойного выхода или лизхолд подешевле ради доходности? Напишите в комментариях, какой горизонт владения рассматриваете вы.
