НДС 5% на Кипре: новые пороги и льгота на €475 001

НДС 5% на Кипре по-прежнему существует, но с 2026 года это другая льгота. Старая схема — 5% на первые 200 квадратных метров без ограничения по цене — закрыта 15 июня 2026 года. Разница в один евро в цене контракта может стоить вам почти €49 000 налога.

Как работает льготный НДС на Кипре с 2026 года
Дальше начинаются потолки, и это главное новшество. Льгота действует, пока объект целиком укладывается в 190 квадратных метров общей застраиваемой площади и €475 000 стоимости сделки. Превышение любого из потолков снимает льготу полностью: 19% начисляется на всю сумму, включая первые 130 метров и первые €350 000.

Правовая рамка — закон N. 109(I)/2026 от 24 апреля 2026 года. Он же закрыл старую схему: налоговый комиссар рассматривает поданные по ней декларации.

НДС при покупке недвижимости на Кипре: расчёт на цифрах
Посмотрите, как меняется налог в зависимости от цены при площади в пределах 130 квадратных метров.

Контракт €350 000: вся сумма в льготной базе. НДС = €17 500.

Контракт €420 000: первые €350 000 по 5% (€17 500), остальные €70 000 по 19% (€13 300). НДС = €30 800.

Контракт €475 000: €17 500 + 19% с €125 000 (€23 750). НДС = €41 250.

Контракт €475 001: потолок превышен, льгота снята целиком. НДС = 19% со всей суммы = €90 250.

Обрыв на пороге — €49 000 разницы при изменении цены на один евро. Тот же эффект даёт площадь: дом в 191 квадратный метр платит 19% со всей стоимости, даже если цена скромная. Поэтому торг у порога — это уже налоговое планирование: иногда скидка в несколько тысяч евро экономит десятки тысяч на НДС.

Какое жильё на Кипре считается новым для НДС
НДС платится при первой продаже нового жилья. С 1 сентября 2026 года «новым» объект делает факт первого заселения, а возраст здания значения не имеет. Использованным объект становится после первого использования — систематической эксплуатации не менее 18 месяцев.

Практическое следствие: достроенный, но ни разу не заселённый дом остаётся «новым» и через несколько лет после ввода — со всеми последствиями по НДС. И наоборот: объект, который систематически эксплуатировался больше 18 месяцев, при продаже НДС уже не облагается. Перед сделкой запросите у продавца документальное подтверждение статуса объекта — от этого зависит пятая часть бюджета покупки.

Обязательство 10 лет: что будет при продаже или сдаче раньше
Льгота 5% выдаётся под обязательство использовать объект как основное жильё в течение 10 лет. Если вы продаёте или сдаёте его раньше, закон требует уведомить налогового комиссара в течение 30 дней и вернуть разницу в 14% — пропорционально неиспользованным годам.

Арифметика простая. При базе льготы €350 000 полная разница составляет €49 000. Продажа через 4 года означает возврат за оставшиеся 6 лет: €29 400. Это не штраф, а возврат части льготы, но в бюджете выхода из актива его нужно учитывать заранее — вместе со сроком уведомления.

Что проверить перед покупкой: короткий чеклист
Площадь по титулу: укладывается ли объект в 130 м2 льготной базы и в потолок 190 м2 общей застраиваемой площади.

Цена контракта: сколько налога попадает в 19-процентную зону и не стоит ли сделка вплотную к €475 000.

Статус объекта: первая продажа нового жилья или объект с историей эксплуатации — запросите подтверждение первого заселения.

Ваши планы на 10 лет: готовы ли вы держать объект как основное жильё, и что будет с НДС при досрочной продаже или сдаче.

Расчёт НДС в договоре: льгота оформляется декларацией, а не применяется автоматически — проверьте, кто и когда её подаёт.

Отдельно стоит посмотреть, как устроена покупка на Кипре целиком — НДС в ней только одна из статей бюджета. Мы разбирали это в видео «ВНЖ, налоги, доходность: покупка недвижимости на Кипре»: процесс сделки и налоговые льготы, оформление ВНЖ через недвижимость, доходность от аренды и тенденции рынка — https://www.youtube.com/watch?v=TjeFduJ2vs0

Если хотите, чтобы мы посчитали НДС и полный бюджет покупки под конкретный объект на Кипре, напишите нам в Telegram: @Nevestate_admin. Пришлём расчёт по вашим параметрам — площадь, цена, статус объекта — и подборку новостроек, которые проходят в льготу целиком.